Darf der WEG-Verwalter Versicherungsverträge abschließen und kündigen?
Es gehört unstrittig zu ordnungsgemäßer Verwaltung, dass der WEG-Verwalter die bestehenden Versicherungen der Eigentümergemeinschaft im Auge behält und bei Handlungsbedarf tätig wird.
Versicherungsschutz im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung
Aufgabe des Verwalters ist es zunächst, den status quo festzulegen. Bei der Übernahme einer Gemeinschaft hat er zu prüfen, welche Versicherungen in welchem Umfang abgeschlossen wurden und ob dies den gesetzlichen Voraussetzungen entspricht. Die in § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG genannten Versicherungen sind dabei nicht immer für eine ordnungsgemäße Verwaltung ausreichend. Es heißt „insbesondere“ gehören die dort genannten Versicherungen zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Der Verwalter ist aber gezwungen, sich die Gemeinschaft im Einzelnen anzusehen und bei Bedarf weitere Versicherungen abzuschließen. Erst wenn für die konkrete Gemeinschaft der Versicherungsbedarf geprüft und abgedeckt wurde, liegt eine ordnungsgemäße Verwaltung vor.
Hinzu kommt bei dem Verwalter wie so oft die weitere Belastung, fremdes Vermögen zu verwalten, sodass der mangelnde Versicherungsschutz nicht das Vermögen des Verwalters betrifft, sondern vielmehr das der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter kann sich somit auch Schadensersatzansprüchen ausgesetzt sehen, wenn der fehlende oder unzureichende Versicherungsschutz in seine Verantwortung fällt.
Der ordnungsgemäße Abschluss von Versicherungen – aber auch die „Wartung“ der Versicherungsverträge (Anpassung der Deckungssumme, Mitteilung von maßgeblichen Veränderungen – wie zum Beispiel einer Nutzungsänderung) gehört daher zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
Nur so kann das finanzielle Risiko der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Wohnungseigentümer abgedeckt werden.
Das Gesetz selbst schreibt zunächst die Mindestvoraussetzungen vor
Hierzu gehört nach § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG zunächst als Bestandteil einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Feuerversicherung des Gemeinschaftseigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
Haftungsquelle: unterlassene/unzureichende Versicherung § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG; ausreichende Versicherung (Feuer- und Haftpflichtversicherung)
Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (§ 27 WEG)
Nach der WEG-Reform ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Träger der gesamten Verwaltung (Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, Verwalter als Vertretungsorgan). Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters wurden durch die WEG-Reform erweitert.
Nach § 27 Abs. 1 WEG kann der Verwalter eigenverantwortlich und ohne Beschluss über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen.
