Zielgruppe. Tarifierung. Anforderungen

Voraussetzungen des Rahmenvertrages

Bei einem Rahmenvertrag für die Hausverwaltung sind alle notwendigen Versicherungen in einem Gesamtpaket zusammengefasst.

Zu den Aufgaben eines guten Immobilienmanagements gehört es, das verwaltete Vermögen optimal vor Risiken zu schützen. Das bedeutet, dass die Überprüfung eines ausreichenden Versicherungsschutzes auch zu den Aufgaben des Hausverwalters gehört. Der Versicherungsbedarf für Gebäude ist äußerst vielfältig. Das kann eine große Anzahl verschiedener Versicherungen zur Folge haben.

Um nicht für jedes Objekt einen separaten Versicherungsvertrag abschließen oder unterhalten zu müssen, empfiehlt es sich, alle Objekte in einem Rahmenvertrag zusammen zu fassen. In einem solchen Vertrag werden mehrere für das Gebäude relevante Versicherungen zusammengefasst. Der Rahmenvertrag regelt einheitlich die Bedingungen, die für alle eingeschlossenen Versicherungen gelten. Darüber hinaus sind im Rahmenvertrag Regelungen zur Einzelversicherung enthalten.

Die erste Aufgabe der Hausverwaltung ist es, den Status quo zu ermitteln. Bei der Übernahme einer Gemeinschaft muss sie prüfen, welche Versicherungen in welchem Umfang abgeschlossen sind und ob dies den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Die in § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG aufgeführten Zusicherungen sind für eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht immer ausreichend. Es wird „insbesondere“ darauf hingewiesen, dass die dort genannten Versicherungen Teil einer guten Verwaltung sind. Der Hausverwalter ist jedoch verpflichtet, die zu verwaltenden Objekte eingehend zu prüfen und ggf. weitere Versicherungen abzuschließen. Erst wenn der Versicherungsbedarf geprüft und abgedeckt ist, kann eine ordnungsgemäße Verwaltung eingerichtet werden.

Außerdem hat der Verwalter, wie so oft, die zusätzliche Aufgabe, das Vermögen anderer zu verwalten, so dass der fehlende Versicherungsschutz nicht das Vermögen des Verwalters, sondern das der Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft. Der Geschäftsführer kann daher auch Schadensersatzansprüchen ausgesetzt sein, wenn er das Fehlen oder die Unzulänglichkeit des Versicherungsschutzes verschuldet.

Der ordnungsgemäße Abschluss von Versicherungsverträgen – aber auch die „Pflege“ von Versicherungsverträgen (Anpassung der Deckungssumme, Mitteilung wesentlicher Änderungen – wie z. B. eine Nutzungsänderung) – gehört daher zu einer guten Verwaltung.

Ein Rahmenvertrag bezieht sich immer auf bestimmte Eigenheiten bes betreffenden Objektes. Bei Wohnimmobilien kann ein Rahmenvertrag erst ab einer bestimmten Anzahl von Wohneinheiten abgeschlossen werden.

Folgenden Versicherungen können in den Rahmenvertrag für Hausverwaltungen mit aufgenommen werden:

 

Gebäudeversicherung = Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel
Rückstau und weitere Elementarschäden = Ausuferung von oberirdischen Gewässern, Witterungsniederschläge, Überschwemmung, Erdbeben, Erdfall, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen, Vulkananbruch
Glasversicherung = Türen, Balkone, Terrassen, Wintergärten, Treppenhausverglasung, Gemeinschaftskellerverglasung
Haustechnik = Heizungsanlagen, Klimaanlagen, Gas-, Elektro- und Fernsprechanlagen (ohne Endgeräte), Klingelanlagen, Aufzüge, Raumbelüftungsanlagen, Antennenanlagen, Einbruchmeldeanlagen, Außenjalousien, Fotovoltaikanlagen, Steuerungsmodule
Haftpflichtversicherung = Haus- und Grund, Gewässerschaden, Umweltschaden
Betriebshaftpflicht Versicherung = gesetzliche Haftpflicht des Versicherungsnehmers aus allen Eigenschaften, Rechtsverhältnissen und Tätigkeiten, die mit dem Unternehmenscharakter eines Wohnungsunternehmens oder Hausverwalters zusammenhängen
Vermögensschaden Versicherung für Immobiliendienstleister = Wohnungseigentumsverwalter gem. § 27 Wohnungseigentumsgesetz
Vermögensschaden Versicherung für Beiräte = Haftungsrisiko der Arbeit als Verwaltungsbeirat
Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz = gerichtliche/außergerichtliche Versicherungsschutz besteht für den Mitversicherten als Vermieterr/Verpächter aus Mietverhältnissen und den Eigentümer für Streitigkeiten nach Nachbarrecht sowie für Streitigkeiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

 

Der Abschluss eines Rahmenvertrages bietet den praktischen Vorteil, alle relevanten Versicherungen im Zusammenhang mit der Verwaltung der betreffenden Immobilien in einem einzigen Vertrag zusammengefasst zu haben. Dies erleichtert im Schadensfall die Abwicklung und Regulierung von Schäden, da der Ansprechpartner immer gleich ist. Aus der Sicht des Hausverwaltung ist der Rahmenvertrag eine administrative Erleichterung und schützt ihn vor dem Risiko der Unterversicherung und der Pflicht der ständigen Überprüfung der Aktualität des Versicherungsschutzes.

 

  • gewerbliche Haus- und Immobilienverwalter und deren verwalteter Bestand
  • Wohnungs-(bau)-genossenschaften, Wohnungs-(bau)-gesellschaften und deren gesamter verwalteter / eigener Wohnungsbestand
  • Wohnimmobilienportfolios
  • keine Maklerbestände, einzelne WEGen, Privatpersonen, Bauträger, Zwangsverwaltungen

Einheitenmodell

  • WE (Wohneinheit) bis 200 m² = 1 WE
  • GE (Gewerbeeinheit) je angefangene 100 m², je Gewerbeart = 1 GE
  • GA (Garagen) bei Meldung beitragsfrei mitversichert
  • EFH/RH/DHH je angefangene 100 m² = 1 WE, mindestens jedoch 2 WE
    Einliegerwohnungen / gewerbliche Anteile kommen gesondert hinzu

Nein, Prämienbedarfsanalyse anhand der Anforderungen

  • mind. 100 WE/GE innerhalb eines Jahres mit steigender Tendenz
    ein Vertrag kann auch mit weniger Einheiten beginnen, wenn die Mindestanzahl nicht sofort vorhanden sein sollte. Die Anforderung muss aber kurzfristig (=innerhalb eines Jahrs) erfüllt werden
  • Schadenzahlen der letzten 5 Jahre / bei Elementar der letzten 10 Jahre (eventuell Info Sanierungszustand LW-System) pro Objekt bzw. bei Bestandsanfrage des gesamten Bestandes
  • Name der Hausverwaltung / des Wohnungsunternehmens
  • zu versichernde Risiken mit PLZ, Ort, Straße, Hausnummer
  • gewünschter Versicherungsschutz (spätere Einschlüsse von Gefahren aufgrund unterschiedlicher Abläufe möglich)
  • wenn vorhanden, den aktuellen  Versicherungsumfang / Änderungsvorschlag des aktuellen Versicherers
  • Gebäude innerhalb der Bundesrepublik Deutschland
  • Gebäude sind (überwiegend) ständig bewohnt/genutzt
  • Gebäude mit mindestens 50% wohnwirtschaftlichen Anteil
    Ferienwohnungen gelten als gewerbliche Nutzung
  • Gebäude mit einem Gewerbeanteil von über 50% sind versicherbar, wenn Nutzung durch/als
    Büro- und Praxisräume (z. B. Reisebüros, Notare, Fahrschulen, Ärzte, Massagepraxen und Kosmetiksalons),
    öffentliche Verwaltungen, Kindergärten, Schulen, Feuerwehren,
    Apotheken, zahntechnische Labore, Parfümerien, Drogerien,
    Banken und Sparkassen
  • versicherbare Gebäude: Mehrfamilienhäuser, Büro- und Geschäftshäuser, Wohnund Geschäftshäuser, Ärztehäuser, vermietete Einfamilienhäuser / Reihenhäuser / Doppelhaushälften
  • Gebäude in Elementarzone 1-3 (laut Zonierungsprogramm Zürs) versicherbar
  • Gebäude in Elementarzone 4 (laut Zonierungsprogramm Zürs) sind ohne Überschwemmung versicherbar
  • Keine Erdbebenzonen
  • Denkmalgeschützte Gebäude sind – nach Prüfung – versicherbar
  • Erstellen von objektbezogenen Rechnungen möglich
  • Abbuchungen von den jeweiligen Hauskonten möglich
  • Eine Zahlweise pro Rahmenvertrag
  • Sämtliche Risiken der Holz- und Textilbearbeitung und –verarbeitung
  • Sämtliche Risiken der Leder- und Papierherstellung und –verarbeitung
  • Sämtliche Risiken der chemischen Industrie (Kunststoffe, Reinigungs- und/oder Schädlingsbekämpfungsmittel, Parfümherstellung)
  • Sämtliche Risiken des stofflichen und energetischen Recyclings
  • Tierkörperverwertung / Müllabfuhr
  • Wäscherei / Trocknerei / Polsterei / Sattlerei
  • Baubuden / Bauwohnwagen / Baucontainer
  • Alle Lagerrisiken mit einer Gesamtgrundfläche von größer als 1.600 m²
  • Eroscenter / Bars / Tanzlokal / Stundenhotels / Diskotheken / Saunen / Massagesalons (als nicht med. Institut)
    Spielhalle / Spielsalons versicherbar: Zuschlag 200%
  • Sprengstoff- und Feuerwerkskörperherstellung und -handel / Waffenherstellung
  • Messe und Ausstellungsbetriebe / Baumärkte
  • Schweißerei / Tankstellen / Schrotthandel
  • Landwirtschaftliche Betriebe / Mühlen / Getreidehandel / Bauernhöfe / Reithalle, -stall, -schule
  • Kfz-Verwertung / Vulkanisierung / Lackiererei
Schnell erklärt
Der Rahmenvertrag grafisch dargestellt